Địa ốc

“Sốt” đất đa phần xuất phát từ những thông tin quy hoạch chưa rõ ràng

Huyền Trâm
BizLIVE - Theo khuyến nghị từ chuyên gia, trước khi thực hiện đầu tư, các nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ thông tin quy hoạch tại địa phương, pháp lý bất động sản, giá trị sử dụng thực của đất.
“Sốt” đất đa phần xuất phát từ những thông tin quy hoạch chưa rõ ràng
TS. Lê Đỗ Mười.

Nhận định được TS. Lê Đỗ Mười, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển giao thông vận tải, Bộ Giao thông vận tải đưa ra tại Hội thảo Nhận diện lực đẩy thị trường bất động sản vùng TP.HCM mở rộng năm 2021 do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức sáng nay 16/4.

Phát triển TP.HCM thành đô thị đa trung tâm, việc hình thành hệ thống GTVT đồng bộ, hiện đại vẫn tiếp tục được xác định là một trong ba đột phá chiến lược của Văn kiện đại hội Đảng lần thứ XIII. Do vậy, những năm tới việc đầu tư hạ tầng kết nối được đặc biệt chú trọng, đặc biệt đối với khu vực vùng TP.HCM là một trung tâm kinh tế lớn, năng động và nằm tâm điểm của Đông Nam Bộ kết nối với Tây Nam Bộ và thuận lợi trong giao thương quốc tế.

Dù chỉ chiếm 0,6% diện tích cả nước, dân số 9,2 triệu người nhưng TP có đóng góp lớn nhất cho sự phát triển kinh tế chung của cả nước. Kinh tế TP tăng trưởng khá và ổn định qua các năm, GRDP tăng bình quân đạt 8,3%/năm, quy mô GRDP của TP năm 2020 ước chiếm 22,8% GDP cả nước và khoảng 48,4% GRDP của Vùng. GRDP bình quân đầu người đến năm 2020 ước đạt 6.799 USD (cả nước ước trên 3.000 USD/người). Thu ngân sách năm 2020 chiếm tỷ trọng lớn nhất cả nước (khoảng 27%).

Tuy nhiên ông Lê Đỗ Mười đánh giá, hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông của TP.HCM và hạ tầng kết nối các tỉnh trong vùng đang quá tải, thiếu đồng bộ trong khi nguồn lực đầu tư cho hạ tầng giao thông chỉ đạt được khoảng 25-27% so với nhu cầu theo các quy hoạch đã được phê duyệt. Đây là một trong những nguyên nhân tác động trực tiếp làm chậm tốc độ tăng trưởng kinh tế trong vùng.

Theo vị này, trong các chiến lược, quy hoạch đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 của cả nước nói chung và ngành GTVT nói riêng, vùng TP.HCM tiếp tục được xác định là đầu tàu kinh tế, là trung tâm công nghiệp, cảng biển, hàng không và logistics lớn của cả nước. Do đó, việc phát triển hạ tầng giao thông kết nối vùng sẽ tiếp tục được tăng cường, đẩy mạnh để tạo ra sự kết nối đa phương thức, mở ra không gian phát triển kinh tế mới, cơ hội mới, động lực mới cho tăng trưởng kinh tế - xã hội và tạo động lực phát triển vùng.

Theo kinh nghiệm thế giới, việc phát triển các đô thị vệ tinh sẽ là động lực phát triển kinh tế xã hội, phân bố lại dân cư và việc làm. Trong đó, phát triển giao thông vận tải là nền tảng, có mối quan hệ mật thiết, tương hỗ với phát triển đô thị, là cơ sở thực hiện quy hoạch đô thị, thu hút dân cư từ đô thị trung tâm ra đô thị vệ tinh, thúc đẩy giá trị bất động sản gia tăng, thu hút nguồn lực xã hội hóa đầu tư phát triển đô thị và kết cấu hạ tầng giao thông.

Một trong những điểm cốt lõi trong chiến lược phát triển của TP.HCM là sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị. Trong đó, các khu vực như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới tiềm năng và hấp dẫn trong xu thế giãn dân đô thị. Việc phát triển giao thông kết nối tạo đà phát triển cho thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận hưởng lợi theo hướng bền vững. Đặc biệt, hạ tầng giao thông kết nối đã tạo ra một liên kết vùng không chỉ trong lĩnh vực công nghiệp, nông nghiệp, mà thị trường bất động sản hưởng lợi đầu tiên.

Điển hình như năm 2010, khi cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và Xa lộ Hà Nội, sắp tới là các dự án lớn như sân bay Long Thành, cầu Cát Lái bắc từ TP.HCM qua huyện Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai khiến thị trường vùng ven đã ngay lập tức phát triển mạnh. Các dự án luôn nằm giáp với địa phận TP.HCM và đặc biệt là dự án bám sát vào hạ tầng giao thông kết nối với TP.HCM. Còn tại Dĩ An, Bình Dương, thị trường bất động sản đã tăng trưởng nhanh chóng khi khu vực này tiếp giáp và kết nối thuận tiện với TP.HCM qua các tuyến đường Phạm Văn Đồng, QL 1.

Tương tự, là cửa ngõ kết nối TP.HCM - Tây Nam Bộ, thị trường bất động sản tại các khu vực giáp TP.HCM trên địa bàn tỉnh Long An cũng đã gia tăng nhanh chóng với việc đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác các tuyến cao tốc TP.HCM - Trung Lương, mở rộng các tuyến Quốc lộ 22, QL1, đường Lê Trọng Tấn, Trường Chinh.

Nhấn mạnh tại hội thảo, ông Mười cho rằng, các thông tin quy hoạch hạ tầng nói chung của các dự án trọng điểm trong vùng TP.HCM, cũng như cả nước đều được công bố công khai trên website và phương tiện thông tin đại chúng. Do đó, các nhà đầu tư nên thận trọng trước thông tin đồn thổi về việc quy hoạch, tạo dư luận để tăng giá đất, gây bất ổn, ảnh hưởng đến an ninh trật tự.

Thực hiện Luật Quy hoạch, các Bộ, ngành đang lập quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng; các địa phương đang thực hiện quy hoạch tỉnh, đây là thời điểm những năm đầu của một kỳ quy hoạch mới, nhiều ý tưởng về quy hoạch đô thị, quy hoạch hạ tầng đã được đưa ra. Khu vực Vùng TP.HCM điển hình như Thủ Đức, thành phố biển Cần Giờ và nhiều tuyến cao tốc huyết mạch tại TP.HCM được đề xuất gây tình trạng “sốt” đất cục bộ tại một số khu vực khiến cho giá đất khó kiểm soát trên thị trường, khiến cho các nhà đầu tư có nguy cơ gặp rủi ro cao.

“Hầu hết những cơn “sốt” đất gần đây đa phần đều xuất phát từ những thông tin chưa rõ ràng về dự án, quy hoạch. Do đó, trước khi thực hiện đầu tư, các nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ thông tin quy hoạch tại địa phương, pháp lý bất động sản, giá trị sử dụng thực của đất”, TS. Mười cho biết.

Cấu trúc không gian vùng TP.HCM được quy hoạch gồm tiểu vùng đô thị trung tâm (bao gồm TP.HCM và vùng phụ cận các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai); tiểu vùng phía Đông (bao gồm các tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu); tiểu vùng phía Bắc – Tây Bắc (gồm các tỉnh Bình Phước, Tây Ninh và phía Bắc tỉnh Bình Dương); tiểu vùng phía Tây Nam (bao gồm tỉnh Tiền Giang và một phần tỉnh Long An).

Tuy nhiên, hiện nay đang có sự phát triển đô thị tập trung chủ yếu tại tiểu vùng phía Đông trong khi các tiểu vùng khác có sức hút đầu tư kém hơn, dẫn đến tình trạng mất cân bằng. Do đó, ngoài việc đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông kết nối cần có những chính sách thu hút đầu tư phát triển đồng bộ các khu vực trong Vùng TP.HCM đảm bảo thực hiện đúng theo quy hoạch. 

HUYỀN TRÂM