Địa ốc

Ngân hàng thương mại không cho vay mua nhà xã hội: Người mua nhà gặp khó?

Tuấn Minh
BizLIVE - BizLIVE ghi nhận ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp về đề xuất loại trừ đối tượng vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở của Ngân hàng Nhà nước.
Ngân hàng thương mại không cho vay mua nhà xã hội: Người mua nhà gặp khó?

Như BizLIVE đã đưa tin, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 của NHNN hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Một điểm đáng chú ý trong dự thảo lần này là sẽ loại trừ đối tượng vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở.

Lý giải điều này, NHNN cho biết, do Luật Nhà ở quy định các chính sách hỗ trợ tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở; tại tổ chức tín dụng được chỉ định chỉ có chính sách hỗ trợ để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở, không có chính sách hỗ trợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Trong khi đó, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định tổ chức tín dụng được chỉ định cho vay ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy đinh tổ chức tín dụng được chỉ định cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Các quy định này không đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Nhà ở.

Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định “trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn”. Theo quy định này, trường hợp Luật Nhà ở quy định khác với Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 49/2021/NĐ-CP về cùng một vấn đề thì áp dụng theo Luật Nhà ở.

Trước đề xuất trên, BizLIVE ghi nhận một số ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

DỰ THẢO THÔNG TƯ TẠO NÚT THẮT LỚN CHO CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI
 Ông Đinh Thế Quỳnh, Phó tổng giám đốc Hải Phát Land
Theo tôi, đề xuất của Ngân hàng Nhà nước về việc loại trừ đối tượng vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở có tác động đến việc thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. 
Việc bỏ quy định cho vay ưu đãi với người mua, thuê nhà ở xã hội tại các ngân hàng thương mại sẽ làm cho người dân có thu nhập thấp khó khăn hơn trong việc tiếp cận hay sở hữu được nhà ở hơn, nhất là ở các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội do kênh tiếp cận nguồn vốn qua các ngân hang bị thu hẹp trong khi nhu cầu về nhà ở cho phân khúc này là rất lớn.
Đối với các chủ đầu tư xây dựng dự án: trước bối cảnh nhiều chủ đầu tư không “mặn mà” với phân khúc có lợi nhuận thấp, chính sách ưu đãi không nhiều như nhà ở xã hội, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 01/04/2021 đã sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Điều 9 Nghị định số 100/2021/NĐ-CP theo hướng khuyến khích chủ đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với các quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được hỗ trợ đấu nối hạ tầng kỹ thuật nếu hoàn thành dự án trong 12 tháng...
Chính điều này đã góp phần thúc đẩy tạo nguồn vốn ưu đãi cho chủ đầu tư, đẩy nhanh thủ tục giải ngân cho vay nhà ở xã hội, cũng là thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội trước bối cảnh cung thấp hơn cầu. 
Tuy nhiên, nếu dự thảo Thông tư 25 được thông qua sẽ tiếp tục tạo thành nút thắt lớn từ kênh tiếp cận nguồn vốn triển khai dự án cuả các chủ đầu tư bị thu hẹp đến tâm lý người mua nhà, điều này sẽ gây khó khăn hơn cho các chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội.
ĐỀ XUẤT CỦA NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC KHÔNG PHÙ HỢP
 (Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM)
Hiệp hội đã nghiên cứu rất kỹ các chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2014 và nhận thấy Luật Nhà ở 2014 không hề cấm cho vay ưu đãi đối với các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6 và 7 Điều 49 Luật Nhà ở 2014 để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Trong tổng thể các chính sách về nhà ở xã hội của Nhà nước ta, chính sách cho vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi là quan trọng bậc nhất, bởi lẽ chính sách mà người thu nhập thấp cần nhất khi mua, thuê mua nhà ở xã hội là được vay tín dụng với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay dài hạn là chính sách hỗ trợ cần thiết nhất.
Do vậy hiệp hội nhận thấy, với đề xuất của NHNN sẽ “tước bỏ” chính sách cốt lõi của Nhà nước là hỗ trợ cho vay vốn tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp để mua, thuê mua nhà ở xã hội và các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội là những người bị thiệt nhất, có tác động tiêu cực đến thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.
Đề xuất này của NHNN vừa không phù hợp với một số quy định của Luật Nhà ở 2014, vừa không phù hợp với Khoản 4 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 10 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021). 
VIỆC HỖ TRỢ CHO VAY MUA NHÀ XÃ HỘI CŨNG LÀ KÍCH CẦU THỊ TRƯỜNG
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Nội dung dự thảo nghị định viện dẫn vào việc đối tượng mua nhà ở xã hội đã được hưởng thụ vay vốn mua nhà từ Ngân hàng Chính sách xã hội nên họ cho rằng để 1 kênh thực hiện việc này sẽ đỡ phức tạp và rối rắm. 
Tuy nhiên, việc này nếu Ngân hàng Chính sách xã hội làm tốt thì không có gì phải nói và việc phân công như vậy cũng là hợp lý. Nhưng trên thực tế, qua khảo sát, có rất nhiều người mua nhà ở xã hội cho biết, họ không vay được từ nguồn Ngân hàng Chính sách xã hội nên tôi cho rằng tỷ lệ người được vay hiện nay có thể chưa nhiều.
Hiện nay, các đối tượng được vay tiền mua nhà ở xã hội đều là những người gặp khó khăn về nhà ở và được hưởng thụ chính sách về nhà ở thông qua hình thức nhà ở xã hội. Mặc dù, chúng ta đã có chính sách giảm giá nhà xuống ở mức thấp nhưng tổng giá trị căn nhà vẫn trên dưới 1 tỷ đồng. Với số tiền đó, đối với khả năng thanh toán của nhiều người vẫn là quá khó.
Khi khả năng thanh toán khó thì việc họ mua nhà nếu không được hỗ trợ là rất thấp. Khi tỷ lệ mua nhà thấp thì lại là bài toán cho những chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Những chủ đầu tư này, xây nhà xong nhưng không bán đươc, điều này dẫn đến không kích thích các bên tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Cho nên bài toán ở đây là phải hài hòa lợi ích của các bên. Có nghĩa là vừa phải quan tâm đến đối tượng phát triển nhà ở xã hội vừa phải quan tâm đến đối tượng mua nhà. 
Việc hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội cũng có nghĩa là hỗ trợ kích cầu thị trường, khơi thông đầu ra cho nhà ở xã hội. Ngoài hỗ trợ giá thì phải hỗ trợ họ trả góp theo khả năng lương của họ.
Dự thảo nghị định này thực chất chỉ là phân công đối tượng mua nhà đến địa chỉ nào để thực hiện việc đó. Bây giờ nếu chuyển sang Ngân hàng Chính sách xã hội thì phải có hướng dẫn, tuyên truyền, quy định cụ thể để người có nhu cầu dễ tiếp cận được nguồn vốn này. Còn nếu không sẽ hạn chế đầu ra của nhà ở xã hội.

TUẤN MINH

Xem bản Desktop