Địa ốc

HOREA quan ngại tác động bất lợi từ đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm

Huyền Trâm
BizLIVE - Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng chính phủ nhận xét và đề xuất sau các phiên đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM.
HOREA quan ngại tác động bất lợi từ đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm
Theo HOREA, kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất có thể không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản - Ảnh Tienphong.

HOREA đánh giá, đây là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay với giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng, gấp 7,09 lần giá khởi điểm. Nếu các nhà đầu tư nộp đủ số tiền trúng đấu giá thì sẽ bổ sung thêm nguồn thu 37.346 tỷ đồng cho ngân sách thành phố để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để hoàn trả lại chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư mà thành phố đã thực hiện trước đây.

Nhưng Hiệp hội nhận thấy, cần xem xét thấu đáo mặt được, mặt tích cực; mặt chưa được và đánh giá các tác động đến thị trường bất động sản, môi trường đầu tư của thành phố trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài là “sếu đầu đàn” để thực hiện mục tiêu xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm trở thành Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực.

Đề cập tới tác động tích cực của các cuộc đấu giá đất Lô 3.5; 3.8; 3.9; 3.12 Thủ Thiêm, HOREA cho rằng, các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên được thực hiện công khai và đã có nhiều nhà đầu tư trong nước, nước ngoài tham gia. Các nhà đầu tư rất mong muốn được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để có ngay quỹ đất thực hiện dự án đầu tư, do bồi thường, giải phóng mặt bằng là công tác khó khăn nhất hiện nay. 

Kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm sẽ bổ sung thêm cho ngân sách thành phố 37.346 tỷ đồng. Hiện nay, cả 4 nhà đầu tư trúng đấu giá đều đã ký Hợp đồng ba bên nên đã xác lập quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Theo đó trong vòng 30 ngày kể từ ngày Cục Thuế phát hành văn bản yêu cầu thanh toán tiền trúng đấu giá thì nhà đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước số tiền bằng 50% giá trúng đấu giá và sau 90 ngày phải nộp đủ 100% số tiền trúng đấu giá.

Tuy nhiên, Hiệp hội cũng nêu 5 quan ngại về việc có thể có một số tác động bất lợi từ các phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12. Theo HOREA, kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, có thể không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Tác động đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, các phường lân cận và khu trung tâm TP.HCM:

Giá đất quá cao mới được xác lập sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả khu trung tâm thành phố. Nhưng rất bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất sẽ lâm vào cảnh “ngồi trên đống lửa”, nhất là đối với chủ đầu tư đã ký Hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng, vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá “khủng” mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.

Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1 có lợi cho các dự án “siêu sang”, tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ “siêu sang” tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành “bình thường”.

Đã có thông tin về một số chủ đầu tư “té nước theo mưa”, dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để găm hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá và trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn TP.Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây.

Tuy nhiên, giá đất quá cao thoát ly giá trị thực không phù hợp với quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành “dao hai lưỡi” vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.  

Quan ngại về việc một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh “vống” giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng, hoặc để làm sạch bảng cân đối tài chính:

Giá đất quá cao được xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có tài sản nhà đất tọa lạc tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả tại khu trung tâm quận 1 đang thế chấp tại ngân hàng có thể được đề nghị định giá lại, có thể được đánh “vống” giá trị tài sản nhà đất cao hơn để được vay thêm, hoặc để làm sạch bảng cân đối tài chính “nợ - có” của doanh nghiệp, mà hệ quả có thể dẫn đến “bong bóng” tài sản, nên các ngân hàng cần phải thận trọng khi định giá lại các tài sản thế chấp trước đây.

Ví dụ, lô đất 1 ha tại khu vực này đang thế chấp ngân hàng đã được định giá 1.000 tỷ đồng và đã được vay 650 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp). Nếu lô đất này “được” định giá lại tăng 8 lần (8.000 tỷ đồng) so với giá trị ban đầu mà nếu được vay thêm 4.550 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp “mới”). thì có thể tạo ra “bong bóng” tài sản, vì cũng chỉ là lô đất đó nhưng được “đánh vống” giá trị, dẫn đến chủ sở hữu lô đất được vay tiền thật của ngân hàng và trong trường hợp thị trường quay trở lại giá trị thực (giá thấp hơn) thì ngân hàng có thể bị rủi ro do tài sản thế chấp có giá trị thấp hơn dư nợ vay.

Giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng “bình thông nhau” gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp tại TP.HCM:

Hiện nay, thành phố gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 sàn căn hộ. 

Với giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản, gây trở ngại rất lớn cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp tại thành phố thì có thể có mức giá dự kiến không vượt quá 25 triệu đồng/m2, để đáp ứng nhu cầu rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư.

Giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể gây khó cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn thành phố và gây khó cho cán bộ công chức tham gia trực tiếp công tác xác định tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại:

Khu đô thị mới Thủ Thiêm còn 51 lô đất với diện tích khoảng 79,3ha đủ điều kiện đấu giá, trong đó có 6 lô đất tại khu 2C thuộc khu chức năng số 1 bao gồm 2 lô được quy hoạch Trung tâm hội nghị triển lãm và lô 7.1 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng đủ điều kiện có thể đưa ra đấu giá vào đầu năm 2022.

Bên cạnh đó, thành phố còn đang chuẩn bị cho phép bán đấu giá 3.790 căn hộ nhà chung cư, có nguồn gốc là nhà tái định cư từ Lô R1 đến R5 tại phường Bình An, liền kề Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Hiện nay, cũng có vài chục dự án nhà ở thương mại của các doanh nghiệp đang chờ thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất. Nhưng công tác xác định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm đấu giá hoặc để tính tiền sử dụng đất thì giá đất trúng đấu giá lại là một trong các căn cứ tham chiếu theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013.

Do vậy, giá đất trúng đấu giá quá cao vừa qua có thể làm cho cán bộ công chức sợ trách nhiệm, có thể làm cản trở việc tính giá khởi điểm đấu giá hoặc làm chậm thêm việc tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Giá đất trúng đấu giá 4 lô đất quá cao làm giảm tính hấp dẫn của thị trường bất động sản thành phố, bị mang tiếng là nơi có giá đất đắt đỏ, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài nhất là các “sếu đầu đàn” để thực hiện mục tiêu xây dựng Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm:   

Đẳng cấp vượt trội của Khu đô thị mới Thủ Thiêm trước hết là vị trí “vàng”, là “Phố Đông” bên bờ Đông sông Sài Gòn với mục tiêu quy hoạch trở thành Khu Trung tâm mới của TP.HCM, trong đó có mục tiêu trở thành Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực mà để thực hiện được thì phải thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài “sếu đầu đàn” từ các nước công nghiệp phát triển hiện đại trên thế giới. Do vậy, giá đất trúng đấu giá quá cao có thể là rào cản cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài của các nhà đầu tư nước ngoài “sếu đầu đàn” để thực hiện mục tiêu này.  

Theo đó, HOREA đề nghị các Bộ, ngành, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương triển khai thực hiện Công điện số 1767 ngày 21/12 của Thủ tướng khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý theo thẩm quyền những trường hợp vi phạm các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời phát hiện các bất cập trong quy định pháp luật để tham mưu, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, không để xảy ra trục lợi, đồng thời xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường, để công tác quản lý đất đai, bất động sản, nhà ở trong thời gian tới hiệu quả, phù hợp với thực tiễn và quy định của pháp luật.

Hiệp hội cũng đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 68 và  khoản 1 và khoản 2 Điều 111 Luật Đất đai 2013 để phát huy vai trò và hiệu quả hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất và Quỹ phát triển đất để đạt một số mục tiêu như: bồi thường công bằng cho tất cả mọi người có đất bị thu hồi trong khu vực quy hoạch, khắc phục tình trạng Nhà nước bồi thường thấp đối với dự án hạ tầng, công ích, trong lúc doanh nghiệp bồi thường cao đối với dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại; giải quyết tái định cư chu đáo và công bằng cho tất cả mọi người có đất bị thu hồi trong khu vực quy hoạch.

Quỹ đất thu hồi dành để thực hiện dự án hạ tầng, công ích; phần diện tích đất còn lại đưa ra đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở theo quy hoạch. Số tiền thu được bổ sung vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng. Thực hiện được các mục tiêu này sẽ đạt được đồng thuận của những người có đất bị thu hồi, ngăn ngừa được tình trạng khiếu kiện đông người, khiếu kiện gay gắt, kéo dài như đã xảy ra trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, HOREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét chỉ đạo rà soát các tổ chức tín dụng cho các nhà đầu tư vay tiền tham gia đấu giá đất để đảm bảo an toàn tín dụng.

HUYỀN TRÂM

Xem bản Desktop