Địa ốc

“Điều kiện cần và đủ” của các cơn sốt đất

Huyền Trâm
BizLIVE - Các chuyên gia cho rằng hiện tượng sốt đất ở nhiều địa phương thời gian qua do việc công bố thông tin quy hoạch đô thị, hạ tầng chưa làm tốt.
“Điều kiện cần và đủ” của các cơn sốt đất
Chuyên gia cho rằng nhà đầu tư kẹt lại sau mỗi cơn sốt đất là nhà đầu tư F9, F10 - Ảnh: KTĐT.
Tại tọa đàm “Tỉnh táo trong cơn sốt đất” do báo Người lao động tổ chức ngày 8/4, các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp đã cùng “bắt bệnh” và “kê toa” cho “cơn sốt” đất đang diễn ra ở nhiều địa phương thời gian qua.

Ông Nguyễn Minh Khang, TGĐ Công ty LDG đặt vấn đề, tình trạng sốt nhà, đất hay chung cư thì liệu có ai đứng phía sau thổi lên hay không. Và ông Khang cho rằng là có, 80% những nơi sốt đất ở các tỉnh thành thời gian qua đều có như vậy. Lý giải về điều này, vị này cho rằng đặc thù người dân Việt nắm giữ tiền mặt nhiều so với công dân ở các nước khác trên thế giới.

Theo đó, những người đứng sau các cơn sốt đất họ đánh vào điều này. Họ dựa vào các thông tin từ chính quyền địa phương về việc quy hoạch như Củ Chi, Cần giờ… tạo sốt đất mà không bỏ quá nhiều tiền mà thu được rất nhiều tiền. Hệ quả của hiện tượng này thì có tới 80 người chết, 20 người sống. Ông Khang đánh giá câu chuyện Tây Bắc Củ Chi đang lặp lại và theo ông nhà đầu tư thiếu thông tin và thiếu nhận về tương lai khi đầu tư vào các vùng sốt đất.

Đối với doanh nghiệp, lãnh đạo LDG cho rằng việc sốt đất doanh nghiệp cũng có lợi nhưng khổ nhiều hơn. Bởi một dự án muốn triển khai thì cũng mất vài năm, sốt đất có diễn ra ở khu vực dự án nhưng việc đền bù giải phóng mặt bằng chưa xong, thủ tục pháp lý chưa hoàn tất thì doanh nghiệp cũng chưa thể làm gì.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phú Đông Group, thời gian qua mức độ tăng giá đất ở nhiều địa phương quá lớn. Theo ông Phúc, cơn sốt đất bao hàm điều kiện cần và đủ. Và điều kiện đủ là do nguồn tiền nhàn rỗi trong dân lớn. Trong khi đó, ngoài kênh chứng khoán không phải ai cũng tiếp cận được thì kênh đầu tư được nhiều người chọn lựa đó là bất động sản, chưa kể còn có thể vay ngân hàng với lãi suất thấp.

“Điều này tạo lực cầu lớn, trong khi nguồn cung dự án căn hộ giới hạn. Nước chảy về chỗ trũng, người ta đổ tiền về các địa phương giáp ranh TP.HCM. Bất động sản vẫn là hấp dẫn, không chỉ là đầu tư đất nền riêng lẻ mà là các khu đất nông nghiệp lớn”, ông Phúc phân tích.

Theo ông Phúc, giải pháp cho cơn sốt đất đầu tiên là phải công bố thông tin minh bạch. Bên cạnh đó người dân cũng cần tiếp cận thông tin, lọc thông tin nhiều hơn. Quy hoạch sân bay thì cần nêu rõ sân bay đó dự kiến bao lâu tiến hành, chẳng hạn 5, 10 năm… để người dân hình dung nếu đầu tư khu đó thì có chịu được khoảng thời gian đó hay không.

“Thật ra những nhà đầu tư chuyên nghiệp không ngây thơ, họ cực kỳ giỏi, những người mắc kẹt là nhà đầu tư F9, F10. Một cơn sốt đất, ngoài vấn đề công bố thông tin quy hoạch thì cần có giao dịch thực. Nếu muốn làm họ giao dịch thực luôn, chỉ có nhà đầu tư sau nghe tin đồn thổi mua lại sản phẩm mới là nguy hiểm”, CEO Phú Đông chia sẻ.

Thứ hai ông Phúc đồng tình với việc thực trạng thiếu nguồn cung căn hộ để người dân có thể đầu tư. Và ông khẳng định doanh nghiệp không thiếu tiền mà thiếu quỹ đất sạch để làm dự án. Thứ ba là về tín dụng. Hiện doanh nghiệp vay với lãi suất hợp lý nhưng tiếp cận không đơn giản, nhất là với doanh nghiệp phát triển bất động sản dành cho nhu cầu ở thực.

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, nhiều người dân rút tiền tiết kiệm đi mua đất, lãi suất vay thấp khiến nhiều người vay đầu tư chứng khoán, bất động sản. Ông cho rằng về lâu dài nền kinh tế vĩ mô và xã hội bị ảnh hưởng khi mọi người không còn chú trọng và lao động sản xuất và điều này không chủ quan được.

Theo luật sư Hậu thì việc công bố thông tin quy hoạch hạ tầng không được rõ ràng tạo nên các cơn sốt đất. Cụ thể, từ đầu năm 2021 chính quyền địa phương công bố nhiều quy hoạch mới, điển hình như thành lập TP. Thủ Đức, Cần giờ, nhiều tuyến đường cao tốc hình thành như TP đi Cần Thơ, Tây Ninh… Thứ hai, do ảnh hưởng của dịch bệnh làm giảm đáng kể thu nhập của người dân, với lâm lý người sinh ra chứ đất không sinh ra nên đây là kênh an toàn, không mất vốn nên được nhiều người lựa chọn. Thứ ba, hàng chục ngân hàng triển khai gói tiêu dùng trong đó có bất động sản với lãi suất thấp. Điều này thúc đẩy người dân vay mua bất động sản, giới đầu tư thì tung tin nhiễu thông tin về quy hoạch, lôi kéo mọi người tung tiền mua đất…

Theo luật sư Hậu, chúng ta cần thống nhất cơ chế định giá đất, về lâu dài nên bỏ khung giá đất do chính phủ ban hành, thay vào đó nên giao cho địa phương ban hành với cơ chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất công khai minh bạch. Ông cũng đề nghị NHNN cần có cơ chế chặt chẽ cho vay bất động sản.

Là người đồng hành với rất nhiều nhà đầu tư bị vướng trong vụ án lừa đảo Alibaba, luật sư Trần Minh Cường cho rằng hành vi thổi giá chiêu trò đất ảo thu lợi hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng, gây nguy hiểm cho xã hội. Theo đó, đề xuất giải pháp hạ cơn sốt đất, luật sư Trần Minh Cường cho rằng nên hình sự hóa hành vi thổi giá nhà đất ảo.

“Nên chăng xem xét hình sự hóa hành vi này, để hạn chế thực trạng có một số lực lượng thổi giá, lũng đoạn thị trường, ảnh hưởng tới nền tài chính, an ninh tiền tệ”, luật sư Cường nêu ý kiến.

Ông Dư Huy Quang, Trưởng Phòng quản lý đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM: Giải pháp cơ sở pháp lý đó là minh bạch thông tin liên quan đất đai là quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Trong thời gian qua, sở đã có chỉ đạo các cơ quan thực hiện việc này. Về trách nhiệm cơ quan quản lý nhà nước phải công khai minh bạch. Ngoài việc công bố thì còn có trách nhiệm công cấp thông tin khi người dân có nhu cầu. Thực tế sở đã, đang và sẽ thực hiện tốt. Ngoài ra, Sở Quy hoạch Kiến trúc đã có trang web riêng về quy hoạch.

Một dự án muốn thực hiện thì phải hoàn tất thủ tục pháp lý giao đất, đăng ký kế hoạch sử dụng đất, được phê duyệt mới tiền hành làm thủ tục pháp lý khác. Như vậy nhà đầu tư muốn biết 1 khu vực dự án có khả năng triển khai, tiến độ ra sao thì nên tiếp cận kế hoạch sử dụng đất để biết dự án đủ điều kiện thực hiện hay chưa. Đó là yếu tố tỉnh táo, đối chiếu để xem có ảnh hưởng tới giá trị đất mà mình muốn mua.

HUYỀN TRÂM