Đề xuất ngân hàng thương mại bỏ cho vay ưu đãi mua nhà xã hội là không phù hợp

Đề xuất ngân hàng thương mại bỏ cho vay ưu đãi mua nhà xã hội là không phù hợp

Tuấn Minh
BizLIVE - Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề xuất “loại trừ đối tượng được vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội” của NHNN là không phù hợp với chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2014.
Như BizLIVE đã đưa tin, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 của NHNN hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
Một điểm đáng chú ý trong dự thảo lần này là sẽ loại trừ đối tượng vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở.
Lý giải điều này, NHNN cho biết, do Luật Nhà ở quy định các chính sách hỗ trợ tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở; tại tổ chức tín dụng được chỉ định chỉ có chính sách hỗ trợ để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở, không có chính sách hỗ trợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Trong khi đó, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định tổ chức tín dụng được chỉ định cho vay ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy đinh tổ chức tín dụng được chỉ định cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Các quy định này không đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Nhà ở.
Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định “trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn”. Theo quy định này, trường hợp Luật Nhà ở quy định khác với Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 49/2021/NĐ-CP về cùng một vấn đề thì áp dụng theo Luật Nhà ở.
Một đề xuất không phù hợp?
Liên quan đến đề xuất này, trao đổi với BizLIVE, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, đề xuất “loại trừ đối tượng được vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội” của NHNN là không phù hợp với chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên cũng cần phải sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với các điều khoản khác của Luật Nhà ở 2014.
“Hiệp hội đã nghiên cứu rất kỹ các chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2014 và nhận thấy Luật Nhà ở 2014 không hề cấm cho vay ưu đãi đối với các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6 và 7 Điều 49 Luật Nhà ở 2014 để mua, thuê mua nhà ở xã hội”, ông Châu cho biết.
Để dẫn chứng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, ở nước ta, trước năm 1975 Nhà nước đã thực hiện chính sách nhà ở công lập. Điển hình là khu nhà ở Cao-Xà-Lá (cao su - xà phòng - thuốc lá) tại Hà Nội dành cho cho cán bộ, công nhân viên thuê với giá bao cấp rất thấp. Chính sách này được tiếp tục thực hiện sau năm 1975. 
Ở phía Nam, trước năm 1975 có các chung cư bán trả góp trong 12 năm. Năm 1990, TP.HCM thực hiện thành công dự án 1.000 căn nhà bán trả góp trong 10 năm tại Khu dân cư Bàu Cát, quận Tân Bình. 
Tiếp đến, Luật Nhà ở 2005, 2014 đã dần xây dựng hoàn thiện chính sách về nhà ở xã hội đề hỗ trợ cho 9 nhóm đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014, trong đó có 5 nhóm đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc xây dựng mới, hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở được vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi trong 15 năm qua đã có hàng trăm ngàn người được hưởng lợi từ chính sách ưu đãi về nhà ở nhà xã hội.
Nhưng trong giai đoạn 2015-2020, lại có rất ít người dân được vay tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội, vừa do thiếu dự án nhà ở xã hội, thiếu nhà ở xã hội, vừa do nguồn vốn tín dụng ưu đãi, hoặc cấp bù lãi suất của Nhà nước cấp quá chậm và quá ít.
Hiện nay, Nhà nước đang áp dụng mức lãi suất ưu đãi bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại bình quân của các ngân hàng thương mại lớn nhất (mức lãi suất cho vay thực tế khoảng 5%/năm). Riêng Ngân hàng Chính sách xã hội thì mức lãi suất cho vay hiện nay chỉ có 4,8%/năm. 
Về thời hạn cho vay ưu đãi, trong giai đoạn 2006-2015 tối đa là 10 năm, giai đoạn 2015-2020 tối đa là 15 năm và mới đây Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã nâng thời hạn tối đa lên đến 25 năm cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới, hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Các chính sách của nước ta tương đồng như chính sách nhà ở xã hội tại nhiều nước công nghiệp phát triển.
Bên cạnh chính sách cho vay ưu đãi về tín dụng (nêu trên), Nhà nước ta còn có thêm các chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.  
Theo ông Châu, trong tổng thể các chính sách về nhà ở xã hội của Nhà nước ta, chính sách cho vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi là quan trọng bậc nhất, bởi lẽ chính sách mà người thu nhập thấp cần nhất khi mua, thuê mua nhà ở xã hội là được vay tín dụng với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay dài hạn là chính sách hỗ trợ cần thiết nhất.
Do vậy hiệp hội nhận thấy, với đề xuất của NHNN sẽ “tước bỏ” chính sách cốt lõi của Nhà nước là hỗ trợ cho vay vốn tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp để mua, thuê mua nhà ở xã hội và các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội là những người bị thiệt nhất, có tác động tiêu cực đến thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.
“Đề xuất này của NHNN vừa không phù hợp với một số quy định của Luật Nhà ở 2014, vừa không phù hợp với Khoản 4 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 10 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021). 
Do vậy hiệp hội cho rằng, NHNN đã không chính xác khi nhận định Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định tổ chức tín dụng được chỉ định cho vay ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Nghị định 49/2021/NĐ-CP3 quy định tổ chức tín dụng được chỉ định cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Các quy định này không đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, nên dự thảo Thông tư 25 được căn cứ theo Khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 để quy định khác với Khoản 4 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, theo đó loại trừ đối tượng được vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhấn mạnh.
Cần sửa đổi Luật Nhà ở
Trao đổi thêm với BizLIVE, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, đề xuất của NHNN chỉ phù hợp riêng với Khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014: “Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở”. 
Tuy nhiên, nếu căn cứ vào các quy phạm pháp luật khác của Luật Nhà ở 2014 trên cơ sở xem xét trên tổng thể chính sách về nhà ở xã hội, thì ý kiến đề xuất trên đây của NHNN lại chưa phù hợp với một số quy định của Luật Nhà ở 2014.
Cụ thể, Khoản 3 Điều 13 Luật Nhà ở 2014 về chính sách phát triển nhà ở quy định: “Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội”. 
Khoản 1 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 về hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội quy định: “Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 Điều 49 của luật này, đối với đối tượng quy định tại khoản 9 Điều 49 của luật này thì chỉ được thuê nhà ở xã hội”.
Khoản 5 Điều 67 Luật Nhà ở 2014 về các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở quy định: “Vốn Nhà nước cấp bao gồm vốn trung ương và vốn địa phương để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách xã hội thông qua các chương trình mục tiêu về nhà ở và thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua”.
Khoản 4 Điều 70 Luật Nhà ở 2014 về vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội quy định: “Vốn do Nhà nước hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội; vốn do Nhà nước cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định”.
Khoản 1, Khoản 2 Điều 74 Luật Nhà ở 2014 về vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội quy định: “Nhà nước hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp và thời hạn cho vay dài hạn thông qua việc cấp vốn từ ngân sách cho Ngân hàng Chính sách xã hội để thực hiện các chương trình mục tiêu về nhà ở và xây dựng nhà ở xã hội; Ngân hàng Chính sách xã hội được thực hiện huy động tiền gửi tiết kiệm của hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội để cho các đối tượng này vay với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay dài hạn sau một thời gian gửi tiết kiệm nhất định”.
“Phải thật khách quan để nhận thấy nội hàm của Khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 chưa thật rõ, chưa đầy đủ nên rất cần thiết phải được sửa đổi, bổ sung khi xem xét xây dựng Đề án xây dựng Luật Nhà ở trong thời gian tới”, ông Châu nói.

TUẤN MINH

Phê duyệt quy hoạch chung TP.Thủ Đức

Phê duyệt quy hoạch chung TP.Thủ Đức

Theo phê duyệt, TP.Thủ Đức là đô thị loại I trực thuộc TP.HCM, phát triển theo mô hình đô thị sáng tạo, tương tác cao; trung tâm phía đông của TP.HCM về kinh tế, khoa...
Xem bản Desktop