Địa ốc

Bất động sản phía Nam xuất hiện chuyện “chưa từng có”

Huyền Trâm
BizLIVE - Bình Dương nổi lên như một hiện tượng thay thế; khu Đông vẫn là trọng tâm phát triển của TP.HCM...
Bất động sản phía Nam xuất hiện chuyện “chưa từng có”
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt.

Bức tranh thị trường bất động sản cũng như xu hướng thị trường được chuyên gia đưa ra tại tọa đàm về thị trường bất động sản vừa được tổ chức tại TP.HCM.

Một bức tranh khác

 Nhìn nhận về bức tranh thị trường bất động sản năm 2020, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam đề cập, thị trường có nhiều chuyển biến xấu với nguồn cung suy giảm mạnh.

Câu hỏi đặt ra là sức khoẻ của thị trường như thế nào? Nếu nhìn sâu hơn việc sụt giảm này nguyên nhân từ đâu và nó có phản ánh được sức khoẻ của thị trường hay không, ông Kiệt lấy vài thông số của thị trường Bình Dương để lý giải.

Nếu như chỉ riêng tại TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2020 có khoảng 9.214 căn hộ được chào bán nếu so sánh với cùng thời điểm của năm trước là giảm gần 60%, một sự sụt giảm rất lớn. Thị trường đạt khoảng gần 8.900 căn hộ được giao dịch thành công, giảm hơn 60% so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu nhìn vào những con số này thì sẽ thấy thị trường khủng hoảng.

Nhưng nếu nhìn một cách rộng hơn khi gộp hai thị trường TP.HCM và Bình Dương thì sẽ có một bức tranh tương đối khác.

“TP.HCM sụt cung thì Bình Dương lại tăng lên. Cụ thể, thời gian qua thị trường Bình Dương đón nhận lượng cung hơn 8.200 căn hộ, giao dịch thành công là hơn 8.000 căn hộ, đây là chuyện trước đây chưa từng có tại thị trường này, đã có sự bùng nổ ở thị trường này”, chuyên gia CBRE đề cập.

Ông Kiệt cho rằng, các thị trường lân cận có sự thay đổi, trở thành thị trường thay thế, thu hút các chủ đầu tư, thay vì đầu tư ở TP.HCM thì họ đã có sự dịch chuyển, hướng tới thị trường vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu. Đây có thể là xu hướng không chỉ là năm 2020 mà là 2021, thậm chí nhiều hơn.

Xét về giá sản phẩm, chuyên gia CBRE cho rằng đây là câu chuyện có nhiều yếu tố tác động. Thống kê các phân khúc tại TP.HCM chưa có dấu hiệu giảm giá ngay cả bối cảnh 2020 được đánh giá khó khăn. Tất cả phân khúc như hạng sang nếu so sánh 2019 thì tăng giá vẫn là gần 20%, tầm trung cũng tăng.

Một số khu vực, dự án nếu trước đây được xét là tầm trung thì mức giá ở khu vực đó hiện là cao cấp. Điển hình là quận 9, trước đây khách hàng tìm kiếm dự án ở đây là tìm sản phẩm tầm trung, hiện đã lên 50 triệu/m2.

“Thông tin TP. Thủ Đức triển khai thì các dự án thuộc khu vực này có thể xác lập mặt bằng giá mới. Thậm chí chưa bao giờ xuất hiện, đó là điểm chuyển biến đặc biệt về phân khúc thị trường, sản phẩm. Nhìn sâu hơn từng khu vực phát triển thì việc tăng giá sẽ là mạnh”, ông Kiệt nhận định.

Với Bình Dương, hầu hết căn hộ chào bán thời gian qua giá 1.200 đến 1.500 USD/m2, tăng khoảng 20% so với năm trước. Thị trường này đang hoạt động mạnh ở phân khúc tầm trung, chính là phân khúc thay thế cho thị trường TP.HCM.

Xu hướng 2021 trở đi có gì?

Theo chuyên gia CBRE, thứ nhất, về chủng loại sản phẩm sẽ có nhiều cải tiến, đến từ dịch chuyển từ nhu cầu khách hàng. TP.HCM một số phân khúc giá tăng cao nên có dịch chuyển thay đổi thiết kế, nhằm giảm giá sản phẩm để tiếp cận nhiều khách hàng, các đặc tính sản phẩm mới, nhiều sản phẩm đưa ra thị trường với chức năng smarthome.

Bên cạnh đó những sản phẩm thiết kế đa năng sẽ xuất hiện nhiều hơn khi nhu cầu nhà đầu tư vừa ở, cho thuê, các chủ đầu tư muốn thay đổi nhằm đa dạng hóa việc lựa chọn sản phẩm cho khách hàng.

Thứ 2, khu Đông vẫn là trọng tâm phát triển của thị trường TP.HCM. Từ 3 tới 5 năm tới, thậm chí lâu hơn là khu vực mang yếu tố quyết định phát triển thị trường bất động sản TP. 

Năm 2015, khu Đông ra 55.000 căn hộ, chiếm 35% trên tổng số sản phẩm chào bán thì đến 2025 khu này sẽ đạt 200.000 căn hộ, chiếm tỷ trọng 44% tổng sản phẩm chào bán của thị trường TP. Các yếu tố hạ tầng, kết nối, quy hoạch khiến khu Đông chiếm lợi thế lớn, là xu hướng kéo dài.

Cuối cùng các chủ đầu tư sẽ đa dạng quỹ đất, sản phẩm cũng như vùng phát triển. Mở rộng thị trường xung quanh TP.HCM là xu hướng cho chủ đầu tư cũng như khách hàng. 

Chủ đầu tư hiện mở rộng vùng khai thác sản phẩm. Các chủ đầu tư quen thuộc phía Nam như Nam Long, Novaland… hiện tìm kiếm các khu đô thị khu vực Hà Nội. Ngược lại, chủ đầu tư ở Hà Nội cũng tìm kiếm để phát triển tại thị trường phía Nam.

Theo ông Kiệt, 2021 sẽ là năm có những chuyển biến tích cực hơn, đặc biệt là thị trường TP.HCM và Hà Nội. Tuy nhiên sẽ chưa có sự phục hồi lớn.

Thứ nhất, có thể thấy thị trường TP.HCM có 2 yếu tố tác động mạnh tới thị trường năm 2020 là việc chậm tiến độ của các dự án. Các yếu tố này chưa được giải quyết triệt để nên chưa có sự cải thiện lớn, là trở lực cho thị trường 2021.

Việc kiểm soát dịch tốt là yếu tố khiến người dân tích cực trong vấn đề đầu tư bất động sản. Nhưng đến khi mọi thứ trở lại bình thường cũng cần thời gian. Lượng khách nước ngoài lớn tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang thì năm 2020 thì gần như không bay sang Việt Nam được. Đến 2021 khi mọi thứ bình thường thì dự kiến tới quý 2, 3 khi mở lại chuyến bay thương mại quốc tế theo đó nhà đầu tư ngoại trở lại thị trường. 

HUYỀN TRÂM